纵然2019年的房地产市场以悲观论调居多，但在经历一轮此起彼伏过后，它还是以“大年”收尾，行业销售规模并无下降。1月14日，随着华润置地全年业绩公告的公布，地产行业十强的门槛最后定格为2425.0亿元，龙湖集团与华润置地三大第十。不过，大大拔高的数字并无法总结房地产的全貌，在数字表象之外，房企的战略逻辑早已在悄悄调整。这场下半场的战役早已仍然是百米冲刺，它俨然沦为了一场考验耐力和体力的马拉松。

2019年，七千亿规模以上的房企仍然只有一家，行业前七的位次并无配对，百强房企整体增长速度上升，增幅仅有为个位数，不及过去两年。行业风向早已在调整，并且上升的势头还将沿袭。某TOP20房企高管认为，2020年，无论大小房企，都不要太多地执着规模茁壮，而是维持有助于快速增长才可。

“譬如5%-10%，同时要苦练内功，实行精细化管理，向大运营管理要效益。”不可否认，在行业整体增长速度上升的背景下，具备战略预判的房企早已将步调由“慢”调整到“大位”，发展重点由“增量”改向“提质”，保守的策略正在沦为过去式。百米冲刺到马拉松在天花板来临之前，主流房企正在转换赛道，如果说过去是讲究爆发力的百米冲刺，那么眼下则是更加考验战略定力和耐力的马拉松。

2020年一度被不少房企视作上规模的最后节点，在它们显然，往后想在规模上获得突破的可玩性将更加大。因此，很多房企将自己的战略路线锚定在2020年，千亿或两千亿沦为它们眼中不约而同的安全性边际线。

因为完全相同的战略预判，过去三年，房地产市场引发了一场轰轰烈烈的规模竞赛，白热化程度空前。亿翰智库数据表明，2016年千亿房企的数量还仅为12家，到2019年这一数字早已超过了35家，百强房企的集中度也减少至73%，这一阶段房企的发展很好地演绎了战略爆发力。

但行业大步频的高歌猛进似乎不具备持续性，“横盘”迹象更加显著。虽然2019年，千亿房企数量超过了35家，但新晋者只有6家，而2018年同期多达13家。同时，龙头房企的增长速度也转入到瓶颈期。

亿翰智库发布的数据表明，碧桂园、万科、恒大和融创2019年的全口径销售分别为7715亿元、6312亿元、6205.4亿元和5556亿元。四家企业中，同比增幅仅次于的融创也仅有20.6%，碧桂园和万科甚至经常出现个位数的快速增长，这在过去并不少见。另一方面，房企的业绩完成率也不如从前。

2019年绝大部分在年内原作了业绩目标的房企，皆已达成年度目标。其中，世茂、龙湖、阳光城、金科、宝龙等9家房企业绩展现出更佳，早在11月就已提前完成全年目标。而截至12月末，有8家房企的目标完成率在115%之上，但比起2016年、2017年近8成房企目标完成率超强110%，2019年或许有些乏善可陈。

房企增长速度的集体上升也意味著行业的发展将转入到新阶段，眼下房地产市场正在展开一轮配对，部分实力较强以及资金链经常出现问题的房企开始被出局出场。人民法院公告网表明，2019年最少有525家房地产企业申请人倒闭。对于多数房企而言，当模式由“百米冲刺”转换到“马拉松”时，策略上的调整迫在眉睫。

但部分具备战略预判的房企早已先行一步，它们宿老的长线主义需要让它们穿过周期，光滑过渡性。万科、龙湖、中海都是宿老长线主义的典型。

十年前，龙湖上市时，有投资者回答吴亚军，龙湖未来是再行做到大，还是做强。吴亚军的问是：再行做长，再行做强，而做到大只是自然而然的结果。可以说道，务实是龙湖上市十年来的辛酸，也是下一个十年的这段话。

2019年其全口径销售2425亿元，同比去年快速增长20.8%，在规模上再行上一个台阶。维持平衡的快速增长，不打散、不轻敌是龙湖仍然以来秉承的经营观。而资本市场根本都是聪慧的，去年全年龙湖的股价涨幅超过了71.9%，截至年底，总市值多达2000亿港元。因为长年的财务自律和务实的发展，龙湖也沦为少数能在融资成本上与央企中海、华润相媲美的民营企业。

业务轻塑造成护城河在稳字当头的新形势下，企业之间的竞争将从过往规模、速度等单一维度，转化成为涵括产品、服务、运营、资本等全方位的竞争，更加多简单情况正在接踵而来，这考验着房企的战略应变能力。稳固和提高基本盘是龙头房企万科“活下去”的应付策略，其具体，未来10年，研发业务都将是万科的基本盘。

不过，发散探讨，稳固和提高基本盘并不意味万科其他多元业务将被挤压。万科拒绝的是所有事业集团、所有事业单元都要具体自己的基本盘，要探讨发散每块业务的经营管理动作，通过稳固提高各自的基本盘，让核心业务更加坚实，在应付危机时外用风险能力更加强劲。可以说道，业务的重塑是房企面临未来的最重要竞争力，龙湖在战略上是高度自律和具备预判能力的房企，它很早已意识到了研发业务总有一天不会遇上天花板，企业的将来发展必须更好的赢利点和护城河。但龙湖的探寻抗拒而理性，2017年，其将地产研发、商业运营、长租公寓及智慧服务确认为四大主航道业务，在四大航道之外，实时尝试产城、酒店、养老等创意业务。

龙湖的逻辑并不难理解，攻下既有的优势，再生多级竞争力。在龙湖的主航道中隐蔽着“研发”和“服务”两条线，这也是龙湖面向未来打造出的两大核心竞争力。研发业务是龙湖的优势，也是其扎根行业的显然，龙湖的目标并不保守，每年维持20%左右的快速增长是它给自己订下的节奏。

事实上，自2018年明确提出“空间即服务”战略以来，龙湖“研发+服务”双引擎驱动的版图日益明晰，各个业务板块协同发展。在过去一年，龙湖双引擎驱动的战略交还了一份不俗的成绩单。在研发业务上，龙湖在有节奏有质量的前进，全年销售规模再创新高，超过了2425亿元。同时，其服务引擎在2019年集中于发力，商业开业显著公里/小时，全年10个商场的开业早已完全非常去过去三年的总和，长租公寓冠寓的运营规模位列集中式长租公寓的头部阵营，智慧服务外竣管理规模翻番，收益有了突破性快速增长，新的入45个城市，基本已完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局。

据龙湖集团董事兼任首席执行官邵明晓透漏，2019年服务性收益过百亿没悬念。在研发主业之外，享有百亿级别的服务性收益，这放到过去是不可想象的，龙湖用自己的实践中勾勒着第二快速增长曲线，牢牢地筑成了企业将来发展的护城河。在不远处的将来，龙湖有一个梦想，服务性收益斩千亿。

事实上，在多元业务上找寻新的增长点早已沦为房企应付下半场的共识。多达，名列前30的房企70%公布了多元化战略，名列前100的房企97%布局了多元化业务，它们的多元化模式主要探讨在养老、文旅、教育等方面。

虽然每一家房企的作法不尽相同，但它们联合的出发点都是穿过周期，维持竞争力。

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